L’acte authentique peut-il être différent du compromis ?

Le compromis étant la preuve de ce que les parties ont convenu, il est également la preuve implicite de ce qu’elles n’ont pas convenu. Or, le principe de la convention-loi interdit la modification unilatérale du contrat : si, après la conclusion d’un contrat, l’une des parties veut se rétracter ou modifier ce qui a été convenu, elle ne le peut pas. Ajouter une clause au contrat revient à modifier celui-ci. Sans l’accord des deux parties, cela n’est pas possible. Les parties sont ainsi enfermées dans les limites du compromis qu’elles ont signé.

Or, il faut bien constater qu’en pratique, le vendeur et l’acheteur sont le plus souvent ignorants du droit et de ce qu’implique la vente d’un immeuble. Elles sont seulement conscientes de la nécessité de jeter par écrit ce qu’elles ont convenu, pour des raisons de preuve généralement ou parfois aussi parce qu’elles pensent, à tort, qu’un compromis est obligatoire.

Mais ce qu’elles ont convenu se limite souvent à la détermination de la chose vendue, au prix de la vente, au montant de l’acompte, à la date à laquelle l’immeuble sera libre d’occupation et à la désignation du ou des notaires qui instrumenteront ; bref, elles sont juste convenues de ce qui, dans l’opinion générale, constitue ce sur quoi il faut se mettre d’accord.

Dans leur esprit, c’est là l’essentiel et le compromis suffira s’il reprend ces éléments. C’est oublier que les aspects secondaires de la vente peuvent s’avérer tout aussi importants que ses éléments principaux.

L’acte authentique

Il n’est plus question, donc, de revenir sur ce qui a été décidé, sauf accord des parties. Seules les clauses que la loi impose peuvent venir incrémenter la teneur du compromis établi par les parties. C’est par conséquent à tort que l’on croirait que l’acte authentique, que les notaires vont minutieusement préparer et qui sera signé quelques mois après la signature du compromis, pourrait « nettoyer » le brouillon de ce que les parties ont décidé.

Sans l’accord exprès des deux parties, l’acte authentique ne peut différer d’un iota du compromis. Les clauses imposées par la loi, et celles de style, ne sont évidemment pas concernées, mais l’on aurait tort de penser que les clauses « que l’on retrouve habituellement dans les actes de vente » peuvent figurer dans l’acte que l’on signe si elles ne figuraient pas déjà dans le compromis, ou en tout cas si elles ne reflètent pas un accord réel et conscient des parties.

Ainsi, par exemple, il n’est pas question de déroger à la teneur de l’obligation légale de garantie du vendeur. Si ce dernier souhaite s’en exonérer, il doit en convenir avec l’acheteur ab initio. Il ne peut imposer à l’acheteur une quelconque réduction des droits de celui-ci après l’échange des consentements.

On notera du reste que ceci n’est pas exclusivement défavorable au vendeur, mais aussi à l’acheteur sur qui, par exemple, à défaut de clause contraire, va reposer la charge des risques dès l’échange de consentements.

La seule marge de manœuvre laissée au notaire dans la rédaction de l’acte, se résume donc aux clauses que les parties ont nécessairement admises, soit parce que cela découle de leurs actes à défaut d’être inscrit dans le compromis, soit parce que le principe de l’exécution de bonne foi des conventions et, dans une moindre mesure, les usages, impliquent, soit enfin parce que la loi les impose.


Source: Le Soir