Wie in Vlaanderen kan zich nog een woning veroorloven?
Tienduizenden euro’s spaargeld en nettosalaris van 4.000 euro
Nu de hypothecaire rente ruim de 3% is overschreden, is de aankoop van een woning een stuk duurder dan de afgelopen jaren. Voorts vergt ook de renovatieverplichting bijkomend budget. Het beschikken over eigen middelen is stilaan een must geworden en de inkomensvereisten lopen steeds hoger op. De vastgoedmarkt in Vlaanderen is immers atypisch in Europa. Overal kennen de vastgoedprijzen momenteel een dalende trend, terwijl in Vlaanderen de prijzen blijven stijgen. De inelasticiteit van onze vastgoedmarkt is de boosdoener. Dat betekent dat het aanbod de vraag onvoldoende kan volgen. Bovendien maakt het ruimtelijk beleid de bouwgrondprijzen nog duurder. Dat weegt op de kostprijs van o.a. de gewenste verdichtingsprojecten. Daarom vraagt Embuild Vlaanderen aan de Vlaamse overheid om een multidisciplinair monitoring comité rond betaalbaar wonen op te richten.
Een derde van je inkomen
Gemiddeld kost een woonhuis in Vlaanderen bijna 350.000 euro. Voor een appartement komt dat op bijna 270.000 euro. (bron: Notarisbarometer) Wie een woning wil kopen van pakweg 300.000 euro, dient minimaal om en bij de 4.000 euro netto te verdienen. Daarnaast dien je te beschikken over 65.000 euro aan eigen middelen en is het slim om nog extra budget te voorzien voor een energetische renovatie. Aan een rente van 3%, heb je dan een hypothecaire leenlast van ongeveer 1.300 euro.
Dat blijkt uit een berekening van Embuild Vlaanderen. Zo respecteer je de aanbeveling om niet meer dan een derde van je inkomen te voorzien voor je leenlast. “Betaalbaar wonen is een multidisciplinair vraagstuk. Want schaarse ruimte, een verhitte huur- en vastgoedmarkt, gebruiksbeperkingen, complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. wegen op de kostprijs. Daarom is een globale visie nodig wars van silodenken. Embuild Vlaanderen vraagt om een monitoring comité dat de parameters voor betaalbaar wonen opvolgt. Zo kunnen multidisciplinaire aanbevelingen het beleid tijdig bijsturen. Cruciaal om in de toekomst betaalbaar wonen voor elk huishouden mogelijk te maken”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.
Atypische Vlaamse woningmarkt
Uit de laatste Notarisbarometer blijkt dat woonhuizen vorig jaar gemiddeld 8% duurder werden, appartementen 3%. Terwijl in Europese landen zoals Groot-Brittannië, Nederland, Denemarken en Zweden aanzienlijke dalingen worden genoteerd. Volgens de Nationale Bank ligt onder meer de inelasticiteit van onze vastgoedmarkt aan de basis. Het woningaanbod kent zowel fysieke als regelgevende beperkingen en kan onvoldoende inspelen op de vraag. Want huishoudens verdunnen en nemen aanzienlijk toe. Ook de energietransitie en de recente renovatieverplichting zullen impact hebben. De kostprijs van energieverslindende woningen zal minder snel stijgen, maar nieuwe eigenaars zullen renovatiebudget dienen te voorzien. Voor een energielabel A kan de investeringskost geraamd worden op 50.000 à 80.000 euro. Maar je verdient het terug dankzij een sterk verlaagde energiefactuur.
Schaarste aan bouwgronden weegt op vastgoedprijzen
Daarnaast zijn de grondprijzen de driver bij uitstek van de vastgoedmarkt in Vlaanderen. En dat is bij ons veel meer het geval dan in andere Europese landen en dan in Wallonië. Dat concludeert de Nationale Bank in een recente studie (raadpleeg deze bron op pg. 91). Dus hoe duurder de schaarse bouwgrond, hoe duurder vastgoed in Vlaanderen. Intussen zet het nieuwe Beleidsplan Ruimte in op minder voorziene ruimte voor wonen en op een grootschalige verdichtingsoperatie. Dat maakt bouwgronden nog exclusiever. De locatiewaarde is immers duurder in en rondom steden dan elders. Bovendien stelt Embuild Vlaanderen vast dat Vlaams-Brabant en Antwerpen provinciale ruimtelijke beleidsplannen finaliseren, terwijl het globale Beleidsplan Ruimte Vlaanderen nog niet van kracht is. En het momenteel louter gaat om een strategische visie voor Vlaanderen. Intussen gaan die provinciale beleidsplannen over tot een drastische beperking van de voorziene ruimte voor wonen. Zonder voldoende en valabele alternatieven elders te voorzien voor de vele extra huishoudens in de komende jaren.
“Vaak onderlijnen nationale en internationale analyses dat de vastgoedmarkt in ons land onderhevig is aan overwaardering. Maar die analyses houden geen rekening met de schaarste aan bouwgronden, wat een structureel prijsverhogend effect heeft. Daarnaast zal de waarde van comfortabele en energiezuinige woningen alleen maar toenemen. Voor niet-energiezuinige woningen bestaat de kans op een prijscorrectie omdat bijkomend de kostprijs van een renovatie moet worden meegenomen”, aldus Marc Dillen.
Bron: De impact van veranderingen in woningkenmerken en -voorkeuren op de Belgische woningprijzen | nbb.be, Embuild Vlaanderen
