Le fisc plus sévère pour la vente d'immobilier

Le particulier qui revend un bien immobilier plus de cinq ans après l'achat ne doit pas payer d'impôts sur la plus-value. Toutefois, depuis peu, le fisc s'efforce de plus en plus de l'imposer. Quels arguments avance-t-il? Combien cela coûte-t-il?


Le particulier qui vend le bien servant de logement au ménage est exempt d’impôt sur la plus-value réalisée. S’il vend un autre bien, par exemple un appartement mis en location, il ne devra acquitter d'impôt que s’il ne l’a pas conservé cinq ans. Dans ce cas, l’impôt sur la plus-value est de 16,5%.
Sur l’ensemble des opérations immobilières, le fisc ne prélève donc qu’un modeste tribut. Mais cela ne vaut que pour la "gestion normale du patrimoine privé". En dehors de ce cadre de "gestion normale", le fisc taxera une part plus importante de la plus-value. Le taux plus élevé de 33 % écrème en effet une plus grande part du bénéfice…

"Le fisc s’efforce de plus en plus souvent de taxer la plus-value malgré tout", signale Bruno Halleux, wealth structuring officer chez BNP Paribas Fortis Private Banking. "Chacun peut constater que l’administration regarde de plus près les plus-values non imposées. Certaines transactions immobilières pourraient vite se trouver dans leur colimateur", confirme Olivier Van Belleghem de la Banque Degroof. " Le fisc doit cependant avoir des arguments solides. Répétitivité, plusieurs achats/ventes en un court laps de temps, investissement conjoint dans plusieurs biens, recours au crédit, achats sur plan et revente avant livraison...", explique l'expert.
L’expérience de Bruno Halleux est un peu différente. "Nous avons des cas où la plus-value a été taxée parce qu’il y avait un emprunt de 110.000 euros et un revenu locatif de moins de 50.000 euros brut. Le fisc s'y est intéressé et pourtant, ce ne sont pas des montants exagérés."

Que signifie "gestion normale du patrimoine privé"?
La question est de savoir où finit la "gestion normale du patrimoine privé". Le fisc décrit la "gestion normale" comme des actes effectués en bon père de famille en vue de la gestion quotidienne, mais également de rentabiliser, réaliser et réinvestir des éléments d’un patrimoine, à savoir des biens obtenus, par héritage, donation ou épargne, ainsi que réinvestissements de biens aliénés.
Mais le point précis où cesse la gestion normale n’est pas facile à établir. Il dépend de circonstances concrètes et la frontière manque souvent de netteté.

Quels sont les critères ?
Il revient au fisc de prouver qu’une opération donnée n’entre plus dans le cadre de la gestion normale de votre patrimoine privé. Il s’appuie pour cela sur les critères suivants :

• manière "anormale" par laquelle un bien immobilier a été obtenu. Pour le fisc, c’est le cas lorsqu’un bien immobilier n’a pas été obtenu par héritage, donation, épargne ou réinvestissement du prix de vente d’un autre bien immobilier;
• objectifs "spéculatifs", à savoir une transaction présentant de grands risques, avec un fort potentiel de bénéfices mais aussi de pertes;
• emprunt pour une partie importante de l’achat;
• travaux d’amélioration;
• nombre de transactions;
• recours à des professionnels de l’immobilier;
• achat avec d’autres (indivision).

Attention, le non-respect de ces critères n’implique pas nécessairement que l’opération n’entre pas dans le cadre d’une gestion normale. Si vous contractez un emprunt pour acheter une résidence secondaire et que vous la revendez plus de cinq après, l’opération ne sera pas obligatoirement taxée. Toutefois, si plusieurs des critères sont rencontrés, vous risquez que le fisc vous impose (plus lourdement).

Quelques exemples
Selon le fisc, le bénéfice sur la vente d'un bien immobilier peut être imposé à 33 % dans les cas suivants :

• si vous faites construire un immeuble à appartements, que vous vendez en tout ou en partie pendant la construction ou peu après;
• si vous achetez des terrains, que vous faites lotir en vue de les revendre avec bénéfice;
• si vous empruntez pour acheter un terrain, que vous revendez rapidement;
• si, en peu de temps, vous achetez plusieurs biens immobiliers qui, au bout du compte, seront tous revendus.

Une activité professionnelle?
La personne qui consacre une grande part de son activité à l’achat et à la vente de bâtiments et de terrains risque d’être plus lourdement imposée encore sur les bénéfices qu’elle réalise à ces occasions. Le fisc pourrait considérer qu’il y a là une activité professionnelle, imposable selon la tarification progressive normale (mais qui peut facilement atteindre 50%) et soumise à cotisations sociales.

Pour en arriver là, il faut bien sûr une activité régulière et sur une longue durée. C’est ainsi qu’un juge a estimé il y a quelques années qu’il y avait bien activité professionnelle parce qu’en 13 ans, un couple avait négocié 33 biens immobiliers et avaient régulièrement fait appel aux banques dans ce cadre.

Le contribuable qui investit le fruit de son épargne dans un ou deux appartements qu’il met en location et finit par revendre avec une plus-value raisonnable n’a, jusqu’ici, rien à craindre.

Source: Mon argent