Hoe kantoorgebouwen kunnen worden omgebouwd tot woningen

Voor haar masterthesis, getiteld "Circulaire conversie van kantoorgebouwen naar sociale woningbouw: Begrijpen van het ontwerp- en besluitvormingsproces," onderzocht Beeckman zestig Belgische conversieprojecten. "Hierbij keek ik naar verschillende 'levensduurlagen'. Deze lagen vertegenwoordigen de belangrijke componenten van het gebouw met elk een verschillende levensduur, zoals de draagstructuur, gevel, interieur en technische aspecten," zegt Beeckman. "Op basis van interviews en projectbeschrijvingen heb ik voor elk geval en elke levensduurlaag een overzicht gemaakt van wat behouden en wat aangepast moest worden. Hierdoor kon ik kwaliteiten identificeren die ervoor zorgen dat elke levensduurlaag het gebouw geschikt maakt voor conversie tot woningen."

"Soms gaat het om evidente eigenschappen, zoals de afmetingen en draagkracht van de structuur, of het aantal en de afstand tussen trappen en liften. Vaak hebben kantoorgebouwen wel open buitenkanten, maar zijn er donkere zones aan de binnenkant. Hoe kunnen we deze leefbaar maken? Kunnen muren worden verwijderd of zijn ze dragend en kunnen ze niet worden aangepast zonder de betaalbaarheid in gevaar te brengen? We zien trouwens dat deze kwaliteiten minder belangrijk zijn bij sociale conversieprojecten in vergelijking met private conversies. In het laatste geval kunnen de kosten van ingrijpende werkzaamheden gemakkelijker worden terugverdiend bij verkoop of verhuur."

"Het is met name de buitenste levensduurlaag, de gevel, die soms het hergebruik van een kantoorgebouw bemoeilijkt," constateerde Beeckman, die momenteel een FWO-aanvraag heeft lopen om haar wetenschappelijk werk voort te zetten. Ze wil onderzoeken welke eigenschappen zowel de duurzaamheid als de betaalbaarheid van een conversieproject kunnen vergroten. "Voor een succesvolle conversie hoeft een gebouw overigens niet aan alle criteria te voldoen," verduidelijkt Beeckman. "Voor veel situaties zijn er creatieve oplossingen mogelijk, zoals het creëren van patio's voor voldoende licht of het toevoegen van terrassen voor eigen buitenruimte."

Behoud en hergebruik zijn geen dogma, zo stellen zowel de bouwmeester als de onderzoekers van VUB. Het geven van een tweede circulair leven aan kantoorgebouwen in Brussel die gemiddeld 30 tot 40 jaar oud zijn, wordt door hen allen als een verstandige keuze beschouwd. "Vooral vanuit duurzaamheidsoogpunt," weet professor Waldo Galle. "Om de aanvoer en afvoer van sloopafval en bouwmaterialen in de stad te beperken, is het beter om te behouden wat er al is. Bovendien profiteert ons milieu en klimaat er ook van, omdat elk bouwelement dat een tweede leven krijgt, een element is waarvoor geen nieuwe grondstoffen hoeven te worden gewonnen."

"Het behoud en hergebruik van bakstenen, houten balken, ramen en deuren is momenteel nog zeldzaam," stelt collega Margaux Lespagnard. "Toch moeten we vandaag de dag materialen recyclen en opnieuw gebruiken om te leren hoe dat kan." "Tegelijkertijd moeten we vandaag de dag bouwen met behoud en hergebruik als standaard tijdens de levensduur en bij de volgende herontwikkeling," voegt prof. Niels De Temmerman toe. Een slimme, genereuze draagstructuur in combinatie met een gerichte, demonteerbare invulling komt consequent als beste oplossing naar voren in onze milieu- en kostenanalyses voor woongebouwen."

Zowel Waldo Galle als Niels De Temmerman zijn professoren bij VUB Architectural Engineering. Zij onderzoeken de mogelijkheden die de overgang naar een circulaire bouweconomie biedt en hoe dit de architectuur- en bouwpraktijk verandert. Margaux Lespagnard is, net als Paulien Beeckman, onderzoeker bij VUB Architectural Engineering. In haar werk zoekt zij naar de ideale combinatie van sociale woonsystemen en circulaire ontwerpkeuzes."

Bron: VUB